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黑岩不動產研究室｜市場研究報告｜2026.05 下一個東京核心軸線，為什麼是品川廣域圈？ 從再開發、交通與國際商務，看南東京的長期機會 一分鐘讀懂 預約諮詢 → 區域 港區南側至品川區北側，山手線南段核心站群 資料期間 2025年全年趨勢 + 2026年Q1-Q2速報 閱讀方式 先掌握重點，再查看完整數據 01 / 重點摘要 先抓住四個數字，品川廣域圈就不再難讀。 本頁先整理最影響判斷的四個重點：區域長期支撐、當前供給狀況、價格議價空間，以及選房時需要回到樓盤本身比較的原因。 0萬㎡ 再開發規模 2026-2035年間預計綜合再開發規模，支撐區域長期更新。 0戶+ 新增住宅 同期間新增住宅供給規模。供給增加會改變區域選擇，也會拉高比較難度。 0件 掛牌物件 26Q2六個核心區域中，40㎡以上物件合計約697件。若看全部掛牌快照，合計約759件。 0% 平均乖離 26Q2平均「掛牌坪單價」與「成交坪單價」乖離率，代表議價和篩選空間。 核心觀點 品川廣域圈不是低流動性的小眾市場，而是「再開發 + 交通升級 + 庫存擴張」同時發生的重要區域。當前更適合冷靜比較，按區域和樓盤逐一比對成交價與掛牌價。 02 / 指標導讀 先看懂四個指標，再判斷區域價值。 下方數據會多次出現「坪單價」「在庫」「乖離率」「回轉率」。先掌握這些指標代表什麼，會更容易比較不同區域的價格、供給與流動性。 坪單價 日本常用價格單位。1坪約等於3.3㎡，可理解為「每3.3㎡多少萬日圓」。 在庫 市場上正在掛牌出售的物件。數量變多，通常表示買方選擇變多。 價格乖離率 掛牌價與實際成交價的差距。數字越高，越需要仔細談價和驗證樓盤條件。 在庫回轉率 成交數除以在庫數。越高代表流動性較好，但小區域容易受單一成交影響。 03 / 六區比較 六個核心區域，不該用同一把尺看。 26Q2數據顯示，三田是高端新盤壓力場，港南是庫存最多的預算與租賃平衡區，品川大井則兼具價格友好與較高回轉。