6 月平均成交坪單價
647 萬日圓
月減 0.7%，高位小幅修正
6 月成交件數
72 件
月增 64%，較 5 月增加 28 件
灣岸掛牌庫存
989 件
月減 29 件，十個月來首度下降
平均掛牌／成交價差
−18%
買方議價空間仍然明顯
ONE-MINUTE BRIEF
一分鐘讀懂
灣岸市場正在從「庫存持續累積」轉向「成交回升、庫存消化」。這比較像局部觸底，而不是全面反轉：買方可積極挑選具實際成交支撐的物件，賣方則須回到可成交的定價。
01｜市場訊號
量先回升，價仍整理
6 月成交件數月增 64%，但平均成交坪單價仍小幅下滑。需求正在恢復，價格尚未形成全面上升趨勢。
02｜供需變化
庫存首次轉降值得關注
掛牌量連續十個月增加後首度下降。若 7 至 8 月延續去化，9 至 10 月的價格壓力有機會緩和。
03｜投資判斷
選樓盤，不追區域平均
同一區內成交韌性差異擴大。應優先檢查實際成交、庫存比率與交屋節點，避免只看掛牌價。
本期建議：買方可優先觀察 HARUMI FLAG T 棟 670 至 690 萬日圓／坪附近、豐洲與有明約 600 至 620 萬日圓／坪的實際成交機會；對勝鬨一般價格帶與高價新成屋轉售物件保持耐心。賣方應以近期成交作為定價基準，避免沿用市場高點的掛牌期待。
MARKET TURNING POINT
五年上漲後，市場進入量價重新平衡
2021 年以來，灣岸平均成交坪單價一路攀升；2025 年下半年起，掛牌量快速增加，成交價格則開始高位震盪。2026 年 6 月的特殊之處，在於成交回升與庫存下降首次同時出現。
2021.04
約 350
萬日圓／坪
價格上升週期起點
2023
約 450
萬日圓／坪
需求擴張，漲勢加速
2025 高位
約 750–800
萬日圓／坪
價格與掛牌量同步升高
2026.06
647
萬日圓／坪
成交 72 件｜庫存 989 件
如何解讀：單月成交反彈不能直接等同市場反轉。較可靠的確認條件是：庫存連續下降、成交價不再下修，以及掛牌與成交價差同步收斂。
AREA COMPARISON
八大區域：月島價格最高，晴海供給最集中
第二季成交顯示，灣岸內部已經不是同步市場。月島與芝浦維持較高成交坪單價；晴海成交最活躍但庫存也最大；東雲則提供較低總價切入點。
| 區域 | 第二季成交 | 成交坪單價 | 掛牌庫存 | 掛牌坪單價 | 價差 | 判斷 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 晴海 | 49 件 | 629 萬 | 467 件 | 668 萬 | −5.8% | 量大、可選擇 |
| 勝鬨 | 22 件 | 665 萬 | 268 件 | 791 萬 | −15.9% | 分化明顯 |
| 月島 | 6 件 | 775 萬 | 67 件 | 857 萬 | −9.6% | 價格高、樣本少 |
| 豐洲 | 27 件 | 619 萬 | 186 件 | 730 萬 | −15.2% | 留意實價機會 |
| 有明 | 18 件 | 622 萬 | 105 件 | 689 萬 | −9.7% | 供需較平衡 |
| 東雲 | 14 件 | 467 萬 | 51 件 | 494 萬 | −5.4% | 低總價入口 |
| 港南 | 9 件 | 622 萬 | 126 件 | 721 萬 | −13.8% | 議價空間大 |
| 芝浦 | 13 件 | 737 萬 | 131 件 | 789 萬 | −6.6% | 價格相對穩健 |
註：坪單價單位為萬日圓／坪；價差＝成交坪單價相對掛牌坪單價之差。區域數據為研究樣本彙整，應搭配個別樓層、朝向、面積與屋況判讀。
FLAGSHIP TOWERS
晴海兩大指標塔樓：庫存相近，成交節奏不同
HARUMI FLAG T 棟與 Park Tower 晴海的流通率接近，但前者目前已有較明確的成交價格帶，後者成交樣本較少，議價幅度與個別戶條件更重要。
HARUMI FLAG T 棟
成交價格帶逐步成形
總戶數 1,455 戶，掛牌 115 件，流通率約 7.9%。第二季至 7 月速報共有 14 件成交，7 月成交均價約 679 萬日圓／坪，與掛牌約 826 萬相比仍有 17.8% 差距。
PARK TOWER 晴海
量少，個案差異更大
總戶數 1,076 戶，掛牌 84 件，流通率約 7.8%。第二季至 7 月速報僅 5 件成交，7 月成交均價約 649 萬日圓／坪，掛牌約 807 萬，價差約 19.6%。
買方策略：先以最近三個月真實成交建立價格帶，再對高樓層、永久景觀、角戶等條件給予溢價。不要直接以同棟最高掛牌價作為整棟估值。
HARUMI DEEP DIVE
晴海：去庫存開始，但高價掛牌仍需時間消化
晴海第二季成交 49 件、庫存 467 件，去化率約 10.5%。7 月速報庫存降至 432 件，季減 7.5%；成交則尚未完整，現階段應把庫存下降視為正向訊號，而非價格全面反彈的確認。
KACHIDOKI DEEP DIVE
勝鬨：明星樓盤有韌性，普通價格帶流動性偏弱
Park Tower 勝鬨憑藉交通、規模與社區辨識度，成交仍具支撐；一般樓盤則面臨較大的掛牌與成交價差。THE TOYOMI TOWER 的交屋與集中掛牌，將是未來數季供給面的重要變數。
主要風險：若交屋前後投資戶集中出售，短期掛牌量可能再次增加。高價購入者應預留更長持有期，並把管理費、修繕積立金與融資成本納入實際報酬。
WHAT TO WATCH NEXT
接下來三個月，盯緊三個確認訊號
01
庫存是否連續下降
單月下降是轉折線索，連續兩至三個月才更有判斷力。晴海、勝鬨與港南是優先觀察區域。
02
價差是否開始收斂
若成交回升但價差仍擴大，代表賣方仍在降價換成交；價差收斂才顯示價格支撐增強。
03
交屋供給如何釋放
大型新盤集中交屋可能改變區域庫存。須分辨自住型釋出與短期轉售型掛牌的差異。
結論：東京灣岸正處於調整期中的局部觸底。買方不必追價，但可開始為成交紀錄穩定、庫存下降的代表樓盤建立觀察名單；賣方若希望提高成交確定性，應以近期實價而非高點掛牌價校準預期。
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