買方指南
先確認同樓盤的競爭狀況
- 同樓盤是否有大量同戶型掛牌。
- 掛牌時間是否超過3個月。
- 賣方是否已經調整過價格。
- 同社區近3至6個月是否有真實成交。
- 保守租金能否覆蓋管理費、修繕費與貸款壓力。
晴海FLAG T棟
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件掛牌｜流通率9.9%
THE TOYOMI TOWER
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件掛牌｜入住前需追蹤
Livio Tower 品川
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件掛牌｜流通率7.0%
本期最高流通率
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Proud Tower 澀谷
Key Takeaway
掛牌數不是唯一重點，真正要看「流通率」與交屋節點。
一個1,500戶的大型樓盤有100件掛牌，和一個50戶的小型樓盤有10件掛牌，市場壓力完全不同。因此，本報告用「流通率＝掛牌數÷總戶數」來觀察去化壓力，並把入住時間、同區競品與實需吸收速度一起納入判斷。
01
中央區灣岸是供給核心
晴海、豐海、月島後續大型項目，是未來1至2年的重點觀察區。
02
小型高端盤也有壓力
總掛牌數不多，但若總戶數很小，流通率可能很高。
03
交屋前後最容易放量
新建塔樓在入住前後，常出現投資客與外地買家集中掛牌。
Inventory Signal
流通率接近或超過10%，需提高警覺。
流通率高，代表同一樓盤內買方選擇多、賣方競爭大，價格更容易被實際成交壓回合理區間。
Key Projects
目前最值得關注的幾個樓盤。
| 樓盤 | 總戶數 | 目前掛牌 | 流通率 | 市場解讀 |
|---|---|---|---|---|
| 晴海FLAG T棟 | 1,455戶 | 144件 | 9.9% | 絕對掛牌數高，但因總戶數大，仍屬需觀察而非失控。會壓制晴海周邊中古價格。 |
| THE TOYOMI TOWER | 2,046戶 | 63件 | 3.1% | 目前流通率不高，但風險在交屋前後，未來掛牌可能大幅增加。 |
| Livio Tower 品川 | 815戶 | 57件 | 7.0% | 受益於品川與高輪 Gateway 長期題材，但需要觀察實際成交速度。 |
| 三田 Garden Hills | 1,002戶 | 91件 | 9.1% | 頂級豪宅仍有品牌支撐，但非稀缺戶型可能拉長銷售週期。 |
| Park City 高田馬場 | 325戶 | 36件 | 11.1% | 流通率已超過10%，若成交跟不上，價格更容易調整。 |
| Proud Tower 澀谷 | 132戶 | 32件 | 24.2% | 小規模高價盤流通率偏高，代表高端市場也不是無條件上漲。 |
註：各樓盤採用不同日期的公開房源快照；本頁所列資料日期介於2026年5月6日至6月16日。
Comparison
晴海FLAG T棟與THE TOYOMI TOWER，不能用同一種方式看。
晴海FLAG T棟：目前掛牌約144件，流通率約9.9%。由於總戶數達1,455戶，這個比例仍屬於需要觀察的範圍。重點是它會與同區中古塔樓形成價格競爭，讓買方更容易比較與議價。
THE TOYOMI TOWER：目前掛牌約63件，流通率約3.1%，表面上不高。但該樓盤總戶數約2,046戶，且仍在入住前。真正需要看的是交屋前後是否出現集中掛牌。
Buyer & Seller Guide
買方可以更細，賣方需要更準。
賣方指南
不要只參考最高報價
- 普通樓層、普通朝向、普通戶型，應參考同類競品。
- 若同樓盤流通率上升，需更重視初始定價。
- 高估市場可能導致長期滯留，最後需要更大幅降價。
- 稀缺戶型可保持耐心，但要用成交案例支撐定價。
Tracking Points
接下來最該追蹤的三個指標。
晴海FLAG T棟掛牌量
目前約144件，是判斷中央區灣岸供給壓力的核心指標。
THE TOYOMI TOWER交屋前後變化
目前約63件，但真正壓力可能在入住前後釋放。
流通率接近或超過10%的樓盤是否降價
若高流通率伴隨成交折價擴大，代表市場進一步轉弱。
本期結論：東京大型塔樓市場正在進入「庫存消化能力」的考驗期。未來價格能否維持，不只取決於地段名氣，更取決於實際需求能否吸收供給。
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