豊洲第三季成交坪單價
640 萬日圓
區域總覽口徑｜較第二季約 -7.6%
有明第三季成交坪單價
570 萬日圓
區域總覽口徑｜較第二季約 -6.0%
豊洲第三季掛牌庫存
189 件
仍處高位，買方選擇增加
東雲・辰巳第三季掛牌庫存
102 件
較第二季約 +26%，供需壓力最大
ONE-MINUTE BRIEF
一分鐘讀懂
灣岸市場已經比前兩年更有利於買方，但「價格回調」不等於「已經觸底」。真正需要觀察的是成交能否消化掛牌，以及同棟可比成交是否開始穩定。
01｜豊洲
價格回調，仍是流動性最好的核心
第三季成交單價較第二季回落約 7.6%，庫存仍有 189 件；品牌塔樓與成熟大型社區的價格韌性開始分化。
02｜有明
庫存減少，但尚未確認反轉
庫存較第二季減少約 16.5%，成交量仍偏低；部分下降可能來自撤回掛牌，而非實際成交消化。
03｜東雲・辰巳
目前最明顯的買方議價區
第三季成交約 10 件、庫存增加至 102 件。價格門檻較低，短期供需壓力也最突出。
本期判斷：江東灣岸已進入「物件選擇比區域判斷更重要」的階段。應以最近可比成交、同棟庫存與出售週期交叉判斷，不能只看賣方掛牌或單筆低價成交。
MARKET MAP
三個市場，三種不同的壓力
第三季仍屬季度中途速報，各區成交樣本約 10〜14 件。中位數容易受到戶型、樓層與特殊成交影響，因此先看供需方向，再看單一百分比。
成熟・流動性核心
豊洲
640 萬日圓／坪
- 第二季→第三季
- 約 -7.6%
- 掛牌庫存
- 189 件
- 掛牌中位
- 約 720 萬／坪
- 判斷
- 價格調整中
大型塔樓・供給集中
有明
570 萬日圓／坪
- 第二季→第三季
- 約 -6.0%
- 掛牌庫存
- 約 155 件
- 庫存變化
- 約 -16.5%
- 判斷
- 確認是否真去化
實需價格帶・供給壓力
東雲・辰巳
485 萬日圓／坪
- 第二季→第三季
- 約 +5.0%
- 掛牌庫存
- 102 件
- 庫存變化
- 約 +26%
- 判斷
- 成交弱、庫存增
TOYOSU
豊洲：高庫存下，樓盤差異開始拉開
豊洲仍是江東灣岸最成熟、成交連續性最高的市場。現在的變化不是「豊洲一起跌」，而是不同品牌、屋齡與社區規模的價格韌性開始分化。
價格韌性較強
Branz Tower 豊洲
第二季 854 萬 → 第三季 811 萬／坪，研究樣本約 -5%，仍維持區域最高價格帶。
需注意短期波動
Park Homes 豊洲
第二季 753 萬 → 第三季 656 萬／坪，約 -12.9%，仍需確認戶型差異與後續樣本。
買方重點：豊洲最大的優勢不是「便宜」，而是成交案例相對多。議價時應優先找同棟、近似面積與近似樓層的最新成交。
ARIAKE
有明：庫存縮小，關鍵在於「為什麼縮小」
第三季掛牌庫存明顯下降，是值得追蹤的訊號；但成交仍偏少，撤回掛牌與價格重設也可能影響數字，不能直接等同買方大量進場。
| 主要樓盤 | 第二季成交 | 第三季成交 | 變化 | 第三季庫存 | 掛牌中位 |
|---|---|---|---|---|---|
| City Towers Tokyo Bay | 689 萬 | 642 萬 | -6.8% | 56 件 | 735 萬 |
| The Towers Daiba | 611 萬 | 620 萬 | +1.5% | 9 件 | 736 萬 |
| Brillia Mare 有明 T&G* | 635 萬 | 494 萬 | -22.2% | 19 件 | 683 萬 |
| Brillia 有明 Sky Tower | 563 萬 | 500 萬 | -11.2% | 18 件 | 589 萬 |
| Galleria Grande* | 492 萬 | 541 萬 | +10.0% | 7 件 | 522 萬 |
* Brillia Mare 與 Galleria Grande 第三季皆僅 1 件成交，單季變化不宜直接解讀為整棟價格趨勢。
持續觀察：City Towers Tokyo Bay 仍是有明最重要的流動性與價格錨點。庫存繼續下降且成交件數回升，才更能確認供需改善。
SHINONOME / TATSUMI
東雲・辰巳：價格門檻最低，短期供需壓力最大
以第三季中位約 485 萬日圓／坪計算，70㎡ 總價約落在 1 億日圓前後，是重要實需選項；但成交減少與庫存增加同時發生，議價權明顯向買方傾斜。
第二季為 27 件；第三季是中途速報，不能把 -63% 直接當成完整季度衰退。
較第二季約增加 26%。在成交偏弱時，庫存增加是最值得警惕的訊號。
| 主要樓盤 | 第二季成交 | 第三季成交 | 變化 | 第三季庫存 | 掛牌中位 |
|---|---|---|---|---|---|
| Park Tower 東雲 | 566 萬 | 579 萬 | +2.3% | 21 件 | 592 萬 |
| Proud Tower 東雲 Canal Court | 581 萬 | 549 萬 | -5.5% | 9 件 | 559 萬 |
| Beacon Tower Residence | 508 萬 | 476 萬 | -6.3% | 7 件 | 512 萬 |
| The Wangan Tower Rexgarden | 517 萬 | 463 萬 | -10.4% | 8 件 | 512 萬 |
| W Comfort Towers | 454 萬 | 435 萬 | -4.2% | 19 件 | 491 萬 |
怎麼看東雲：自住買方可用更低總價換取灣岸大型社區與居住面積；純投資者則必須把流動性放在單價便宜之前。便宜，不等於容易退出。
WHAT TO WATCH
接下來真正值得看的，不是「跌了幾％」
01｜庫存
是否連續下降
一次下降可能包含撤回掛牌。真正改善需要看到多月下降，且成交量同步回升。
02｜成交
是否聚集在新價格帶
同棟、同類戶型逐漸集中在某個區間，才可能形成可驗證的新市場基準。
03｜高庫存樓盤
能否出現持續去化
Park City 豊洲、Skyz、City Towers Tokyo Bay 的庫存變化，比單一低價成交更有參考價值。
中長期背景：東京都仍持續檢討「都心部・臨海地域地下鐵」事業計畫，政策目標是力爭 2040 年前實現；但現階段不應把完整交通溢價提前計入房價。
BUYER CHECKLIST
買灣岸，先做這五件事
- 不用掛牌價估值：先找近 3〜6 個月同棟、近似戶型的真實成交。
- 看同棟庫存：同時掛牌越多，賣方競爭越強，買方議價權越大。
- 排除特殊成交：1R、頂樓、翻新戶與特殊景觀戶都可能扭曲坪單價。
- 核算每月持有成本：房貸、管理費、修繕、固定資產稅與停車費都要計入。
- 想好下一位買方：豊洲重流動性、有明看大型案、東雲看總價，退出邏輯不同。
FINAL VIEW
結論：買方籌碼增加，但還不到「閉眼抄底」
2026 年夏季的江東灣岸，確實比前兩年更容易談價格；但仍沒有足夠證據證明整個市場已完成築底。對買方最有價值的，是利用市場分化，在有真實成交支撐的價格帶內選對物件。
豊洲
重視流動性與成熟生活機能
適合自住與長期持有。優先比較同棟成交，不追隨賣方高掛牌。
有明
可以開始挑，仍要確認去化
庫存下降必須轉化成成交回升；City Towers Tokyo Bay 是主要觀察錨點。
東雲・辰巳
總價吸引力與供需壓力並存
較適合自住長期持有，不宜只因單價低就做出購買決定。
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