二手在售庫存合計
1,257 戶
都心 3 區較去年同期約 +45%
晴海FLAG T棟 在售
143 戶
歷來最高｜掛牌率 9.8%
ザ・豊海タワー 在售
97 戶
較 5 月約 +80%｜11 月竣工
未來 1～2 年竣工總量
4,869 戶
集中於勝どき～月島
ONE-MINUTE BRIEF
一分鐘讀懂
01｜庫存
買方可比較的物件增加
5 棟重點項目合計 492 戶，較 6 月增加 23.3%；部分項目掛牌率接近 9～10%。庫存仍高時，買方更適合比較同棟、同戶型與近期成交。
02｜價差
掛牌價與成交價出現落差
部分重點項目的掛牌價高於近期成交約 16～29%。估值時應以真實成交為基準，並依樓層、朝向、屋況與付款條件調整。
03｜供給
未來交屋節奏仍需追蹤
豊海與月島大型項目將在 2026 年底至 2027 年陸續竣工。交屋後實際釋出的轉售量與成交速度，將影響區域價格與議價空間。
本期判斷：市場籌碼正在向買方移動，買方的選擇與議價空間正在增加，但不同區域與項目分化明顯，單一低價成交也不能視為市場觸底。自住買方可以開始看房與比價，不必追價；短期轉售則應更審慎。建議先確認同棟庫存是否下降、成交是否連續，並把交屋後的新增供給納入評估，再決定出價。
依身份，我們的建議
| 你是 | 建議 | 具體做法 |
|---|---|---|
| 自住買方 | 開始比較 | 可以看房與試探性出價，但不必追價。先以近 3～6 個月同棟、近似戶型成交為基準，再比較庫存、屋況與每月持有成本。 |
| 持有者／賣方 | 重視定價 | 若有明確出售期限，定價應接近近期成交，並預留議價空間。掛牌後也要持續檢查瀏覽、帶看與出價反應，及時調整策略。 |
| ザ・豊海タワー 預售屋持有者 | 先做試算 | 同區在售庫存較多，交屋後的新增轉售仍待確認。建議先比較自住、出租與出售三種方案，並把貸款、稅費及持有時間納入試算。 |
| 收租投資者 | 看現金流 | 除表面報酬率外，也要比較實際租金、空置期、管理修繕費與貸款成本。租金支撐較穩定的項目，較能降低價格波動的影響。 |
| 觀望預售屋者 | 等數據確認 | 池袋、月島等大型項目可在竣工、交屋與首批轉售價格較明朗後再評估，避免只用交屋前掛牌價判斷市場。 |
接下來三個觀察點：① 2026 年 11 月下旬 ザ・豊海タワー竣工 ② 2027 年 3 月 グランドシティタワー月島竣工 ③ 2027 年 8 月下旬 ザ・豊海タワー第 1 批入住。重點是交屋後實際新增多少轉售，以及成交能否同步增加。
MARKET MAP
重點 5 棟：庫存、價格與掛牌率
灣岸整體庫存從 2025 年初到 2026 年 4 月約增加 1.5 倍（約 1,050 件 → 約 1,500 件）。下表為 9 月 19～21 日確認的重點 5 棟數據。
| 項目 | 類型 | 6 月庫存 | 9 月庫存 | 掛牌坪單價 | 較 5 月 | 掛牌率 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 晴海FLAG T棟 | 新成屋 | 144 | 143 | 826 萬 | +9.3% | 9.8% |
| ザ・豊海タワー | 預售屋 | 63 | 97 | 956 萬 | −7.2% | 4.7% |
| 三田ガーデンヒルズ | 新成屋 | 91 | 95 | 2,174 萬 | −7.1% | 9.7% |
| リビオタワー品川 | 新成屋 | 57 | 76 | 961 萬 | −13.5% | 9.3% |
| パークシティ中野ザタワー | 新成屋 | 44 | 81 | 974 萬 | — | 10.0% |
掛牌率＝在售戶數 ÷ 總戶數，越高代表供給越多。坪單價單位：日圓／坪，為掛牌（募集）價格。
怎麼看：部分項目掛牌率接近 9～10%，代表買方有更多選擇。即使掛牌價已調整，庫存仍可能持平或增加；接下來應同時觀察成交量、出售週期與同棟實際成交價。
FOCUS
5 棟各自的處境
需關注
晴海FLAG T棟
1,455 戶、2025 年入住。掛牌 826 萬/坪，REINS 成交約 674 萬/坪。2027 年 8 月後與豊海入住潮重疊，勝どき～晴海將面臨雙重供給壓力。
重點觀察
ザ・豊海タワー
2,046 戶、11 月竣工。轉售 97 戶，掛牌 956 萬/坪，較既有成交價（735～744 萬）高出約 22～29%。交屋後的實際轉售量與成交速度，是後續判斷重點。
調整中
三田ガーデンヒルズ
1,002 戶。掛牌 2,174 萬/坪，較峰值約 −40%。可視為港區內陸超高價位「價格見頂」的先行指標；2029～2030 年麻布十番新案（1,342 戶、同價位）交屋後，競爭會更激烈。
價格調整
リビオタワー品川
竣工 5 個月，坪單價由 1,110 萬降至 961 萬，庫存由 43 戶增至 76 戶。後續需觀察庫存是否下降，以及近期成交能否穩定。
庫存增加
パークシティ中野ザタワー
庫存由 6 月 44 戶增至 9 月 81 戶，掛牌率 10.0%。這也說明庫存增加並非只出現在灣岸，仍需回到個別項目比較。
SUPPLY TIMELINE
大型項目竣工：2027 年是供給驗證期
需要留意的時段：2027 年第一至第三季。ザ・豊海タワー（2,046 戶）入住與グランドシティタワー月島（1,285 戶）竣工時間接近，新增房源可能集中在勝どき～月島。應以交屋後實際掛牌、成交與出租消化速度判斷影響。
| 項目 | 總戶數 | 預計竣工 | 9 月庫存 | 坪單價變化 | 關注度 |
|---|---|---|---|---|---|
| ザ・豊海タワー | 2,046 | 2026 年 11 月 | 97 | −7.2% | ★★★★★ |
| グランドシティタワー月島 | 1,285 | 2027 年 3 月 | 25 | −26.7% | ★★★★☆ |
| リビオタワー品川（已竣工） | 816 | 2026 年 3 月 | 76 | −13.5% | ★★★★☆ |
| プラウドタワー池袋 | 620 | 2027 年 | 14 | −8.1% | ★★★☆☆ |
| グランドシティタワー池袋 | 878 | 2027 年 | 8 | +18.8% | ★★★☆☆ |
| セントラルガーデン月島ザ・タワー | 744 | 2028 年 9 月 | 1 | 資料不足 | ★★☆☆☆ |
時間線
| 時間 | 事件 |
|---|---|
| 2026 年 11 月下旬 | ザ・豊海タワー竣工（2,046 戶）。交屋開始，短期轉售房源開始流入二手市場。 |
| 2027 年 3 月 | グランドシティタワー月島竣工（1,285 戶）；池袋兩案同期竣工／入住。 |
| 2027 年 8 月下旬 | ザ・豊海タワー第 1 批入住。可能與月島新增轉售時間重疊，需觀察市場實際承接速度。 |
| 2028 年 4 月下旬 | ザ・豊海タワー第 2 批入住，入住完成。 |
| 2028 年 9 月 | セントラルガーデン月島ザ・タワー竣工（744 戶），預計 2029 年 3 月交屋。 |
| 2029 年以後 | パークコート麻布十番東京ザ・タワー（1,342 戶）交屋，與三田ガーデンヒルズ正面競爭。 |
BY AREA
各區域判斷與買賣建議
| 區域 | 現況 | 給買方 | 給賣方 |
|---|---|---|---|
| 中央區灣岸 晴海・勝どき | 供給增加、價格調整 | 比較交屋前後的同棟成交與庫存，不必只按時間點進場 | 若有出售期限，應以近期成交定價並預留議價空間 |
| 港區灣岸 品川・港南 | 竣工後價格調整中 | 先觀察庫存是否下降、成交是否連續，再評估出價 | 按實際成交調整價格，並預留較長的出售時間 |
| 港區內陸 三田・麻布 | 高總價帶分化 | 比較同棟、戶型與樓層，不宜只看單一價格門檻 | 高總價物件更受買方比較，定價需有可比成交支持 |
| 中野・澀谷・新宿 | 部分項目掛牌率偏高 | 可與灣岸同步比較通勤、屋齡、管理與總價 | 先確認同棟競品與平均出售週期 |
| 池袋・月島 （預售屋） | 竣工前觀察階段 | 待竣工、交屋與首批轉售成交較明朗後再評估 | 交屋前先試算出租、持有與出售三種方案 |
租金支撐：買賣價之外的第二條出路
| 項目 | 買賣坪單價 | 租金坪單價（萬/月） | 表面報酬率 | 掛牌率 |
|---|---|---|---|---|
| ドゥ・トゥール | 871 萬 | 2.5 | 約 3.4% | 4.6% |
| 晴海FLAG T棟 | 826 萬 | 2.2 | 約 3.2% | 9.8% |
| 勝どきザ・タワー | 844 萬 | 1.8 | 約 2.6% | 4.6% |
| グランドシティタワー月島 | 1,056 萬 | 2.3 | 約 2.6% | 1.2% |
租金支撐較厚的項目，即使買賣庫存偏高，也較容易「轉為出租、持續持有」。表面報酬率＝租金坪單價 × 12 ÷ 買賣坪單價。
CHECKLIST
買賣之前，先做這四件事
- 不用掛牌價估值：先找近期同棟、近似戶型的真實成交價；掛牌與成交常差 15～20%。
- 看同棟庫存：同時掛牌越多，賣方競爭越強，買方議價權越大。
- 分區獨立判斷：港南與晴海・勝どき的供給節奏不同，不宜用同一個時間點判斷。
- 核算持有成本：貸款、管理費、修繕費、固定資產稅都要計入，並預先比較自住、出租與出售方案。
FINAL VIEW
結論：買方籌碼增加，更要比較個案
2026 年底至 2028 年上半年，大型項目將陸續竣工與入住。市場是否進一步轉向買方，取決於新增掛牌能否被成交與租賃需求消化；現階段比預測單一低點更重要的，是掌握同棟庫存、近期成交與持有成本。
港南（品川）
觀察庫存能否持續下降
リビオタワー品川的庫存與成交速度，是判斷竣工後供給是否被消化的主要訊號。
晴海・勝どき
竣工後再確認成交承接
豊海入住後實際釋出的房源量、議價幅度與成交連續性，比單一掛牌價更有參考價值。
港區內陸
高總價物件更看個案條件
應逐戶比較樓層、景觀、格局、屋況與近期成交，不宜只用單一坪單價門檻判斷。
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