千代田區塔樓頂層現金購入
69%
日經登記資料調查｜2025 年 12 月
港區塔樓頂層現金購入
60%
對房貸利率的直接敏感度較低
頂層所有者登記地址不一致
48%
895／1,867 戶，不等同全部為投資
都心六區新建住宅海外地址取得率
7.5%
國土交通省｜2025 年上半年
ONE-MINUTE BRIEF
一分鐘讀懂
這個市場最容易被誤讀的地方，是把「頂層」「現金買方」「海外買方」與「整體市場」四種不同口徑混在一起。拆開之後，結論反而更清楚。
01｜價格分化
價格仍在高位，但不是所有產品一起漲
港區、千代田區的高端住宅價格仍處東京最上層，但同區不同樓盤、樓層、景觀與戶別之間的價差正在擴大。
02｜買方結構
頂層由富裕層主導，主體仍非海外買方
千代田區與港區頂層現金購入率分別為 69%、60%；海外居住者持有的調查頂層住宅則約佔 5%。
03｜退出風險
真正需要警惕的是流動性
三田・麻布第二季僅 4 件成交、同期研究樣本掛牌 147 件。超高價市場的核心風險，是出售時找不到足夠買方。
本期判斷：港區・千代田區仍是東京最具稀缺性的住宅市場之一，但「稀缺」不等於「任何價格都合理」。高總價物件應優先驗證可比成交、同棟供給與出售週期。
PRICE REGIME
價格分層：港區・千代田仍在東京最上層
70㎡ 換算平均價格顯示，都心內陸高端市場已與中央區形成明顯價格帶差異。這代表產品與客群分層，不能直接推論內陸一定比灣岸更會上漲。
港區 vs 中央區
70㎡ 換算價差約 1.3 億日圓。兩者面向不同產品與買方，不能只用價差判斷未來漲幅。
千代田 vs 中央區
價差約 1 億日圓；番町、麴町等低供給住宅地與大型塔樓市場的定價邏輯亦不完全相同。
WHO IS BUYING?
真正的主角是高資產現金買方，不是「六成外國買方」
頂層住宅的現金購入率反映買方資金力；登記地址不一致則是非自住、第二居所或投資持有可能性較高的訊號。兩者都不能直接換算為外國買方比例。
「頂層富裕層現金交易活躍」與「外國買方佔市場六成」是兩件完全不同的事。現金購入率高，不代表買方國籍集中。
OVERSEAS DEMAND
台灣買方很重要，但要放回正確分母
東京 23 區
海外地址取得率 3.5%
2025 年上半年新建住宅資料。海外需求正在增加，但仍不是東京整體市場的多數。
都心六區
海外地址取得率 7.5%
核心區的海外需求集中度明顯高於 23 區平均，也更容易影響高總價住宅的價格發現。
海外需求內部
台灣居住者 192／308
約佔海外地址取得者六成以上，說明台灣買方的重要性，而不是台灣買方主導東京整體住宅市場。
海外買方在都心核心區的存在感提升，其中台灣買方在 2025 年上半年海外地址取得者中佔比最高。海外需求是支撐因素之一，不是價格保證。
REINS Q2
成交仍高，但小樣本讓「平均漲幅」容易失真
超高端住宅的成交筆數天然很少。與其只看季增率，更應同時看成交件數、總價、同棟掛牌與出售時間。
| 區域 | 第二季成交 | 成交坪單價中位數 | 成交總價中位數 | 掛牌樣本 | 解讀 |
|---|---|---|---|---|---|
| 三田・麻布 | 4 件 | 2,184 萬／坪 | 6.8 億 | 147 件 | 價格高，但 4 件不足以單獨證明整體上漲 39.6% |
| 白金 | 8 件 | 1,300 萬／坪 | 2.6 億 | 90 件 | 樣本仍少，需逐棟確認 |
| 高輪 | 4 件 | 934 萬／坪 | 1.6 億 | 47 件 | 價格帶不同，不宜混成「港區均價」 |
| 千代田區 | 7 件 | 1,202 萬／坪 | 2.2 億 | 94 件 | 稀缺性高，但買方池仍受總價限制 |
來源：完整版報告整理之 REINS 2026 年第二季研究樣本。
代表成交：用個案理解價格，不用個案代替市場
| 物件 | 研究樣本成交坪單價 | 觀察重點 |
|---|---|---|
| 三田 Garden Hills | 2,443 萬／坪 | 21 天成交；新建與品牌溢價明顯 |
| Park Court 麻布十番 The Tower | 2,070 萬／坪 | 131 天；高總價物件退出時間不可忽略 |
| 白金 The Sky | 1,416 萬／坪 | 研究樣本 4 件；成交連續性相對較好 |
| Waterras Tower Residence | 1,511 萬／坪 | 千代田代表大型塔樓，仍需看戶別差異 |
STRUCTURAL TAILWIND
頂級酒店與再開發是加分項，不是房價公式
國際奢華酒店持續進駐，有助於提升區域辨識度、服務密度與高資產客群接觸面；但酒店開業本身不能直接推出「住宅價格必然上漲」。
1 Hotel Tokyo・赤坂
211 室，已於 2026 年 3 月 5 日正式開業。
Waldorf Astoria Tokyo Nihonbashi
197 室，官方最新計畫為 2027 年秋。
Raffles Tokyo・濱松町
130 室，世界貿易中心重建項目。
Canopy by Hilton Tokyo Akasaka
174 室，赤坂站直結再開發項目。
把酒店與再開發視為區域品牌、租賃需求和生活服務的中長期背景；個別住宅溢價仍須由實際成交、產品條件與同棟庫存驗證。
BUYER CHECKLIST
超高端住宅的五項篩選順序
- 先看成交筆數：季度只有數筆時，不追單筆高價或季增率。
- 再看同棟掛牌：同戶型、相近樓層供給越多，議價壓力越大。
- 拆解戶別差異：樓層、朝向、景觀、面積與翻新會造成巨大價差。
- 核算淨持有成本：管理費、修繕、稅金、融資與空置都要納入。
- 預留退出時間：高總價買方池窄，買入前先想清楚下一位買方是誰。
FINAL VIEW
結論：頂級資產仍有定價權，但流動性要先於故事
港區・千代田區最值得關注的，不是「外國買方主導東京」，而是高資產現金買方、極低供給與產品稀缺性共同形成的高端定價體系。這套體系讓部分資產更有韌性，也因買方池狹窄而帶來更高的退出風險。
買方
不要用行政區均價代替個案估值
優先選擇有連續可比成交、同棟供給可控，且價格能由戶別條件驗證的物件。
持有者
高價不是問題，沒有流動性才是問題
出售前應提早觀察同棟掛牌、成交週期與主要買方能承受的總價帶。
海外投資者
把匯率、稅費與退出買方池一起計算
海外需求是支撐因素之一，而不是保證價格或流動性的安全墊。
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